调查丨土地使用权到期后该怎么办？70年最高期限怎么算出来的？看完这篇清楚了
不久前，浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期，有关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有关方面了解到，目前，国土资源部对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研己经完成。总体来说，目的各地对于土地使用权到期之后的房屋如何处置还没有统一的办法，需要等待国家层面出台措施进行处理。
温州：过了年限土地证无法过户
温州的王先生在前不久买房子的过程中遇到了住宅土地使用权到期的问题。
据王先生介绍，他买了一套房子，双方签订购房合同后，很快办理了房产过户手续。不料，在办理土地证过户时，却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期。
温州土地登记交易中心的工作人员表示，必须要足额缴纳30多万元的土地出让金，才能完成土地使用证的过户手续。
温州的陈老伯也遇到了土地使用权到期的问题。去年9月，他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年，于2016年4月25日到期，银行不给贷款。陈老伯的房子最终也没能卖掉。
青岛：居住照常 但房价出现下跌
在温州出现土地使用权到期之前，青岛、深圳这些最早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区，也遇到过土地使用权到期的问题。
69岁的薛玉刚住在青岛黄岛区阿里山小区，2001年他在这里购买了一套二手房，而这套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。这些年，虽然并没有接到正式的通知，薛玉刚的居住也没有受到影响，但他依然对土地使用权到期这件事有些担心。
同样住在阿里山小区的周连章，2008年花了34万在这里买了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到期。虽然还有20多年，但影响已经开始显现。“比如说以前这个小区的房价能达到一万，自从这个事情一出以后，这里应该是一个学区房，但现在房价降了不少，现在只能卖到七千，所以说老百姓的房子（价值）缩水了。”周连章说。
据了解，整个黄岛区像阿里山小区这样的房屋，住宅用地使用权期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根据《物权法》规定，住宅用地使用权到期后，应该自动续期。但是，当时的《物权法》并没有对如何办理续期手续出台实施细则。于是，青岛相关部门研究决定，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，青岛目前不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。
深圳：补交地价续到最高使用年期
在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳， 2000年以后也陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。
在深圳市规划和国土资源委员会，工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始，使用期限50年，到2035年。今年年初，业主提出申请将土地使用年期续期到70年。
但续期不是免费的，而是要补交续期时段内的地价。根据当地主管部门的测算，这处建筑面积达到80.58平方米的商品住宅，业主需要补交的地价总额是44940元。
上世纪八十年代，全国范围内的行政划拨土地都是无偿无期，也就是免费的。而当时的深圳根据特区发展需要，为来深客商通过行政划拨方式供应经营性用地，但这种行政划拨土地是收费的，而且有使用年限。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型。
这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限，但又没有达到国家规定的最高使用年期，面临着续期的问题，为此，深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。
而针对社会各界最关注的，房地产土地达到国家最高法定年限（70年）如何续期，深圳市规土委相关人员表示，目前这一领域尚属政策空白。
城市土地使用年限为何存在不同？
从温州、青岛和深圳的例子可以看出，这些地方房地产土地使用年限有的是二十年，有的四十年，还有的是五十年，这些年限是如何确定的？对此，国土资源部推荐专家、中国土地学会副理事长黄小虎介绍说，上个世纪80年代以前，我国实行计划经济，土地都是无偿使用的。后来成立国家土地管理局，就开始考虑改革无偿使用，将其变为有偿使用。经过政策的不断调整，最终确定了住宅用地的最高使用年限是70年。
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△视频：专家解释70年使用期限是如何算出来的
由于政策设定的是土地最高使用年期的上线，虽然上线不能突破，但是下线并未设定，所以各地可以灵活掌握。
到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都确定为70年。对此，黄小虎表示，这是住房制度改革的结果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人们都要到市场上去买房，为公平统一，便一律按70年进行出让。
最高使用年限为70年是怎么算来的？
房屋土地使用权的最高年限是70年，这70年是怎么算来的呢？实际上，这一年限的设定，是采取预期收益折现方式进行测算的，也就是说，土地使用超过70年以后，土地的折现率预计将会接近于零。
另外还有一个问题：住宅土地70年使用期到底从什么时候开始算？举个例子，小李2015年买了一处70年土地使用期的商品房，2016年搬进房子居住，这处房子的开发商于2012年签订土地协议，获得土地的使用权。这个70年的土地使用期是要从2012年开发商获得土地使用权开始算。因此对于很多购买二手房的业主来说，70年的土地使用期限是从开发商拿到土地使用权的那天开始算起的，而不是购房时开始算。
三种眼光看清土地使用权到期问题
了解完这些现实案例和背景之后，对房屋的土地使用权有了更深入的了解。毫无疑问，土地使用权到期，是一个全民关注的话题。但要看清这件事，需要有三种眼光：
一是历史眼光。改革开放已走过三十多年，很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后，有着不能忽略的历史轨迹。
二是法治眼光。所有这些待解的难题，最终要用法治思维、法治方式来解决，临时的、零散的政策解决手段，应逐步让位于清晰严谨的法治手段。
三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好，直接关系到很多普通老百姓的切身利益。这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门，都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题，解决问题。
目前，国土资源部对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研己经完成。未来如何进行制度的顶层设计，出台一个兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决办法，值得期待。
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本期监制/唐怡 主编/李浙 侯振海
编辑/张省
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